Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters en doorstromers
Eerder dit jaar kondigde het kabinet maatregelen aan om de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen te vergroten. Eén van de maatregelen die het kabinet hiervoor op Prinsjesdag presenteerde, was de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Op dinsdag 15 december jl. keurde de Eerste Kamer het Belastingplan 2021 goed, waarin ook deze maatregel is opgenomen. Wat houdt deze regeling precies in én hoe kun jij hierin als adviseur het verschil maken voor je klant? Je leest het in onderstaand artikel.
Overdrachtsbelasting, wat is het ook alweer?
Wanneer iemand een woning, bedrijfspand of een stuk grond koopt, moet hierover overdrachtsbelasting betaald worden. Deze belasting wordt doorgaans door de koper betaald en komt boven op de koopprijs van het pand. De hoogte van deze overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment 2% voor woningen en 6% voor bedrijfspanden. De aangifte en betaling van deze overdrachtsbelasting regelt de notaris bij de koop.
Bij de aankoop van een woning kan de koper een hypotheek afsluiten. Deze hypotheek bedraagt maximaal 100% van de waarde van de woning. Dit betekent dat de koper de overige kosten (kosten koper) die komen kijken bij de aankoop van een woning uit eigen middelen moet betalen. Gemiddeld bedragen deze kosten koper ca. 6% van de waarde van de woning. De overdrachtsbelasting maakt hier dus een belangrijk deel van uit.
Startersvrijstelling
Deze maatregel staat bekend als de startersvrijstelling. Hiermee hoeft een starter op de woningmarkt vanaf 1 januari bij de overdracht van een woning geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Dit scheelt de koper dus 2% van de waarde van de woning en daarmee zijn er dus minder eigen middelen nodig. Op Prinsjesdag 2020 maakte de regering de voorwaarden bekend die aan deze startersvrijstelling zijn verbonden:
- De koper is minimaal 18 jaar, en jonger dan 35 jaar;
- Het betreft de aankoop van een woning;
- De koper tekent een verklaring waarin staat dat de koper de woning zelf gaat bewonen;
- De koper maakt voor de eerste keer gebruik van deze startersvrijstelling. Ook hiervoor tekent de koper bij de aanvraag van de startersvrijstelling een verklaring.
Een koper die gebruikmaakt van de startersvrijstelling tekent de vereiste verklaringen bij de notaris, voorafgaand aan de overdracht van de woning. De notaris stelt deze verklaring op.
Aanvullend op bovengenoemde voorwaarden verbond het kabinet na de Algemene Beschouwingen nog een extra voorwaarde aan de startersvrijstelling:
- Vanaf 1 april 2021 geldt dat de startersvrijstelling alleen toegekend wordt als de waarde van de betreffende woning op het moment van overdracht lager is dan € 400.000. Deze grens zal jaarlijks geïndexeerd worden. Bij een overdracht tussen 1 januari en 31 maart 2021 geldt deze woningwaardegrens niet.
Voldoet de koper niet aan de hierboven gestelde voorwaarden, dan blijft 2% overdrachtsbelasting gelden.
Twee voorbeelden:
- Erik (28) en Sandra (26) wonen samen in een huurwoning en besluiten om samen een woning te kopen. De waarde van de woning bedraagt € 350.000. De overdracht vindt plaats op 15 januari 2021. Beiden kochten niet eerder een eigen woning. Erik en Sandra voldoen aan de criteria die horen bij de startersvrijstelling. Dit betekent dat zij bij een koop na 1 januari 2021 € 7.000 (2% van € 350.000) besparen aan overdrachtsbelasting.
- Mitchel (37) en Anouk (32), gehuwd in gemeenschap van goederen, besluiten een woning te kopen. Het is voor beiden de eerste woning. De waarde van de woning bedraagt € 300.000. De overdracht vindt plaats op 1 mei 2021. Anouk voldoet aan de criteria die horen bij de startersvrijstelling. Mitchel is ouder dan 34 jaar en voldoet dus niet aan alle criteria. Alleen Anouk kan dus gebruik maken van de startersvrijstelling en hoeft over haar deel van de woning (50%) geen overdrachtsbelasting te betalen. Mitchel moet 2% belasting over de waarde van zijn deel van de woning betalen. De totale overdrachtsbelasting die betaald moet worden, bedraagt € 3.000 (2% van € 150.000).
Doorstromers
De startersvrijstelling geldt niet alleen voor starters, ook doorstromers kunnen hiervan gebruikmaken. Hierbij is van belang dat doorstromers bij de koop van de nieuwe woning voldoen aan alle hierboven genoemde voorwaarden en dus nog niet eerder gebruikmaakten van de startersvrijstelling. Hieronder een voorbeeld van doorstromers die gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling.
Voorbeeld
Harrie (34) en Bianca (31) wonen samen in de eigen woning van Harrie. Ze besluiten samen een nieuwe woning te kopen. De waarde van de woning bedraagt € 325.000. Op 1 april 2021 wordt de woning overgedragen. Voor Bianca is dit de eerste eigen woning. Voor Harrie is dit de tweede keer dat hij een woning voor eigen bewoning koopt. Bij de koop van de eerste woning heeft hij geen gebruik gemaakt van de startersvrijstelling. Bianca voldoet aan alle vereisten voor gebruik van de startersvrijstelling. Harrie is weliswaar geen starter op de woningmarkt, maar voldoet wel aan alle criteria. Gezien het feit dat hij bij de eerste koop geen gebruik maakte van de startersvrijstelling, kan hij dit nu wel. Bij de overdracht op 1 april 2021 hoeven zij geen overdrachtsbelasting te betalen.
Overig onroerend goed
Tegelijk met de invoering van de startersvrijstelling, verandert ook de situatie voor kopers van woningen die niet bedoeld zijn voor eigen bewoning (denk bijvoorbeeld aan een vakantiewoning), beleggingspanden of bedrijfspanden. De overdrachtsbelasting bij de aankoop van dit soort panden wordt vanaf 1 januari 2021 verhoogd naar 8%. Hiermee wil het kabinet ontmoedigen dat speculanten woningen aankopen om als belegging te gaan verhuren. Met name in grote steden ziet het kabinet dit als een groot probleem omdat deze ontwikkeling de woningprijzen verder opdrijft.
In de praktijk
Niet iedereen ontving de aangekondigde regeling met evenveel enthousiasme. Dit is ook wel begrijpelijk, immers:
- Aan de ene kant betekent de startersvrijstelling een flinke kostenbesparing voor starters en doorstromers op de woningmarkt, mits voldaan wordt aan de gestelde criteria. Zij kunnen tot maximaal € 7.999 (2% van € 399.999) overdrachtsbelasting besparen.
- Aan de andere kant is voor kopers van bedrijfspanden, beleggingspanden of een vakantiewoning, de aangepaste regeling slecht nieuws. Bij de aankoop van een pand, waarvan de overdracht plaats vindt ná 1 januari 2021, stijgen de kosten fors (6% voor woningen en 2% voor bedrijfspanden).
De verwachting is dat een deel van de kopers probeert om onder de grens van € 400.000 te blijven. Als de woning meer waard is, leidt dit mogelijk tot creatieve oplossingen waarbij een deel van de aankoopsom wordt verzwegen voor de notaris. De Belastingdienst anticipeert hierop en maakt extra capaciteit beschikbaar om hierop te controleren.
De laatste weken proberen veel kopers de voorgenomen overdrachtsdatum van onroerend goed nog aan te passen. Kopers die gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling proberen de overdracht uit te stellen tot in het nieuwe jaar. Beleggers en kopers van bedrijfspanden of een tweede woning proberen een voorgenomen transactie op de onroerend goed markt juist nog in het huidige jaar (2020) af te ronden.